1.自分で相続登記をする時に気をつけること
家や土地、マンション、山林、田や畑などの農地等、不動産を相続した方に向けて自分で相続登記する方法を説明しています。
相続登記は一般的には専門家である司法書士さんにお願いする場合がほとんどですが、自分でやろうと思えば出来ます。ただし、時間はかかってしまうかもしれません。もし時間を優先するのであれば司法書士さんにお願いすることをおススメします。
必要書類を揃えるのに一番時間がかかってしまうのですが、司法書士さんの場合は、依頼を受けることで職権によって他人の戸籍謄本などを取り寄せることが出来ます。
一般の人の場合は親族の戸籍を取る場合、本人にとってもらうか、一人ずつの委任状が必要になります。
もし遺産分割協議が整っていない場合には、委任状をくれないと思います。このサイトでは基本的に遺産分割が整っていること、遺言書がないことを前提に話を進めていきます。
2.必要書類チェックシート
簡単ですが、一番最初に相続登記に必要な書類（添付書類ともいいます。）のチェックシートを用意しました。コレが揃っていればOKです。
| Check | 必要書類名 | 誰の？ | ドコで取る？ | どんな？ | 注意点 |
|---|---|---|---|---|---|
| 戸籍謄本 & 除籍謄本 | 被相続人（亡くなった方） | 生まれてから死ぬまで全ての本籍地（複数の可能性あり）の役所 | 生まれてから死ぬまで | 生まれてから死ぬまで全てつながっている必要がある | |
| 住民票の除票 or 戸籍の附票の除票 |
被相続人（亡くなった方） | 最後の住所地の役所（住民票の除票) or 最後の本籍地の役所（戸籍の附票の除票） |
なし | 相続する不動産の登記上所有者の住所が、以前の住所の場合は注意 | |
| 相続不動産の固定資産評価証明書 | なし | 不動産のある地域の役所 | なし | 登録免許税のため | |
| 戸籍謄本 or 戸籍抄本 |
相続人全員 | 相続人の本籍地の役所 | 現在でOK | なし | |
| 遺産分割協議書 or 相続分譲渡証明書 or 特別受益証明書 |
相続人全員の記名押印 | 雛形で作る | なし | 相続人全員分の記名押印があるか？押印は印鑑証明書のものか？ | |
| 印鑑証明書 | 不動産を貰う人以外の相続人全員 | 役所 | なし | 不動産を貰う人以外全員分が必要 | |
| 住民票 | 不動産を貰う相続人 | 役所 | なし | 登記簿上の所有者の住所に使われる。 | |
| 相続関係説明図 | なし | 雛形で作る | なし | 戸籍の返還を求める場合 |
オレンジ：亡くなった方
黄色：相続人
3 相続登記の流れ
相続登記のポイントは次の4つになります。
- 相続人の確定
- 相続不動産の確定
- 添付書類を全て揃える
- 申請書の作成
それぞれを解説していきます。
3-1相続人の確定
相続人を確定するために子供3人の5名の家族で例題を出していきます。
国民的人気アニメを例にしたいと思います。
磯野 家 夫（波平さん）--妻（フネさん） 子（サザエさん） 子（カツオくん） 子（ワカメちゃん）
もしもの話で大変恐縮ですが、この磯野家で波平さんが亡くなったとします。
波平さんが亡くなると、現在所有者が波平さんの家や土地を相続人が相続することになるのですが、法律で定められた相続人は、配偶者と子になりますので、フネさん、サザエさん、カツオくん、ワカメちゃんの4名が相続人です。
しかし、もしもです。波平さんが外部に愛人がいて、その愛人と子供を作っていたとしたらどうでしょう。その愛人との子供も法律で定められた相続人になってしまいます。
原作では波平さんの隠し事はたいていカツオくんが見破ってしまいますので、さすがにソンナことはないでしょう。
とはいえ、相続が終わってしまった後に、そういった想定外の相続人がでないよう、国は亡くなった方の戸籍を生まれてから死ぬまで全て揃えなければ登記をしてくれません。戸籍を取るポイントとしては必ず生まれてから死ぬまでの戸籍を途切れなく取る必要があります。
それでは、波平さんの戸籍をさっそくとりましょう。
3-1-1亡くなった方の生まれてから死ぬまでの戸籍謄本を取得
サザエさんの舞台は東京都世田谷区桜新町あさひが丘です。（あさひが丘は実在しませんが・・・）さっそくサザエさんが波平さんの戸籍を世田谷区役所に取りに行きます。（地域の総合支所でも大丈夫です。）世田谷区に本籍があることを前提としています。怪しい場合は先に住民票の除票を本籍地付きで取得しましょう。
既に死亡届はでていますので、本人確認書類として、サザエさんの有効期限内の運転免許証、パスポート、住民基本台帳カード（写真付き）、個人番号カードなどを持って窓口で申請します。
申請書類を見ると戸籍全部事項証明、除籍全部事項証明書、改製原戸籍等が書いてあるので、一体どれをとれば良いのかわかりません。
ですので窓口の方に「相続に使いますので、生まれてから死ぬまで全部つながって戸籍が欲しい」と伝えるのがポイントです。
そうすると除籍謄本と過去の改製原戸籍等を出してもらえます。市町村によって手数料が異なる場合があります。10000円を持っていけば確実にお釣りが来ると思います。
さて、世田谷区では世田谷区にある分の戸籍の履歴しか出してもらえません。波平さんが世田谷区に他県から転籍してきている場合はそれ以前の戸籍は世田谷区役所ではとることが出来ませんので、必ず「これで生まれてから死ぬまで全部つながっていますか？」と聞いてみてください。
ちなみに波平さんの場合、生まれたのは福岡県です。なので必ず一度は転籍しています。（波平さんの大学は京都大学らしいのですが、結婚もされていないので住所の移転だけと考えます。）
そうすると波平さんの戸籍が全部つながっていません。ですので次は転籍元に戸籍の請求をしなければいけません。窓口の方に「どこから転籍していますか？？」と聞いてみましょう。きっとメモ用紙か、戸籍に直接ラインを引いてもらえると思います。教えてもらった市町村に、改めて戸籍の請求を行います。遠い場合には郵便での請求もできます。
ここでちょっと面倒なのが市町村が合併していて現在の住所ではどこなのかがわからない場合があります。例えばの話ですが、波平さんの除籍謄本の転籍元が”福岡県早良郡西新町○○”だった場合は、現在の福岡市早良区となります。この場合は福岡市早良区に郵便で戸籍の請求をします。
郵便での戸籍の請求
郵便での戸籍の請求は、まず請求先の市町村のホームページにいきます。例として福岡市早良区役所に行ってみましょう。TOP⇒生活情報⇒届出・証明・手続き⇒各種届出・証明について⇒郵送請求（福岡市住民票等郵送請求センター）
福岡市戸籍関係証明書の個人用の様式を使用します。
市区町村によって、申請の仕方、本人確認書類が異なりますので、必ず請求する前に電話で問い合わせるようにして下さい。
一般的な戸籍の郵便請求に必要な書類
- 申請様式（使用目的を詳しく）
- 郵便定額小為替
- 本人確認書類（住所が確認できる免許証等）
- 親子関係分かる戸籍のコピー
- 返信用封筒
- まず申請様式を印刷して手書きします。必要な証明欄のところは記入せず、使いみちについてのところに、「相続に使用するため、被相続人波平の全ての戸籍を1通ずつほしい」といったことを記入しましょう。
- 次に郵便定額小為替ですが、郵便局で購入します。戸籍がいくつあるかわかりませんので3000円ほど入れて送りましょう。足りない場合は後日改めて請求がきます。多く入れてある場合はお釣りが定額小為替で送られてきます。
- 本人の住所が確認できる公的書類のコピーが必要です。免許証に住所が記載されている場合は免許証がいいでしょう。戸籍の返信は免許証の住所宛に送られてきます。
- 波平さんとサザエさんの親子関係が分かる戸籍のコピーが必要です。サザエさんの戸籍抄本（又は謄本）か、波平さんの除籍謄本に載っているのでコピーして送付します。
- 切手を貼った返信用封筒を同封しておきましょう。82円切手で足りない場合もあるので92円を貼っておきましょう。
3.1.2相続人は誰か？
さて、ここまでで波平さんの生まれてから死ぬまでの全ての戸籍が揃いました。
幸いにも波平さんには隠し子はいなかったので相続人は、配偶者（フネさん）、子（サザエさん）、子（カツオくん）、子（ワカメちゃん）の4名ということが確定しました。
相続人の確定についてよくわからない場合はコチラを参考にどうぞ。
それでは相続人側の必要な書類を取りましょう。
フネさんの戸籍謄本を取ると、カツオくんとワカメちゃんは一緒に載っているはずなのでフネさん、カツオくん、ワカメちゃんはフネさんの戸籍謄本で大丈夫です。続いてサザエさんですが、マスオさんの戸籍謄本をとるか、サザエさんの戸籍抄本をとります。これは全員世田谷区でいけますね。
さて、チェックシートを見ると相続人側で必要な残りの書類は、不動産を相続し所有者となる人の住民票と、所有者とならない人の印鑑証明書です。
今回は、長男のカツオくんが小学生で、長女サザエさんは嫁入りしていますので、フネさん所有にしようと決まったことにしましょう。この場合、カツオくんとワカメちゃんが未成年なので、遺産分割協議では特別代理人を選定しなければならなくなりますが、それは後回しにします。
フネさんの住民票の写しとサザエさんの印鑑証明書も取得しておきましょう。
（余談ですが、フネさんの印鑑証明書も後々必要になります。2通とっておきましょう）
ここまでで相続人が用意する公的書類も全て揃いました。
3.1.3相続関係説明図を作成する
相続人が誰なのかがわかったら、それを図にしてみます。この図のことを相続関係説明図と言って、登記申請の時に必要になります。
3.2相続不動産の確定
続いて相続不動産の確定に行きます。
不動産の所有者は固定資産税を収める必要がありますので、毎年納税通知書が送られてきます。まずは納税通知書を探しましょう。
納税通知書が見つかった場合には、送られてきた自治体に行って固定資産課税台帳（名寄帳）という書類を取ります。この固定資産課税台帳に亡くなった波平さんが所有していた不動産が全て載っています。ただ、コレは自治体ごとの不動産しかわかりません。
納税通知書が複数の自治体から送られてきた場合には、全ての自治体で固定資産課税台帳の写しを取りましょう。登記漏れをすると二度手間になってしまうので必ず取得するようにして下さい。
記載された自治体が遠方の場合には郵送による申請もできますので、まずは地方自治体に聞いてみましょう。
固定資産課税台帳を取ったら全ての不動産の登記簿を取ります。これは地域の法務局で取れます。法務局には申請書を提出するときにもいきますのでいったことがない方は練習がてら行ってみるのもいいと思います。また、登記の相談もされていますので相続人の確定が出来なかった方、わからないことがある場合にも行って相談してみるのもオススメです。
ここまでで相続不動産の確定が終わりました。
3.3 遺産分割協議
さてさて、ここまでで相続人が誰なのか？と相続する不動産がなんのか？ということがわかっています。
次は誰がどの不動産を相続するのか？を決め、書類を作らなければなりません。
普通はこの書類を遺産分割協議書として作ります。
サザエさんたちが住んでいる家と土地をフネさんが相続することを今回決めたとして、遺産分割協議書を作成すると下のようになります。
遺産分割協議書 平成○○年○月○日，東京都世田谷区あさひ新町あさひが丘○○番地 磯野波平 の死亡によって開始した相続の共同相続人である磯野フネ，磯野カツオ，磯野ワカメ及びフグ田サザエは，本日，その相続財産について，次のとおり遺産分割の協議を行った。 １、被相続人の全ての財産は、相続人 磯野フネ が取得する ２、本遺産分割協議の辞典で判明していない被相続人の遺産が後日発見された場合は、磯野フネが取得する。 以上のとおり分割協議が成立したので、これを証するため、本書を作成し、各自署名押印する。 平成28年7月31日 東京都世田谷区あさひ新町あさひが丘○○番地 磯野 フネ 実印 東京都世田谷区あさひ新町あさひが丘○○番地 磯野 カツオ 実印 東京都世田谷区あさひ新町あさひが丘○○番地 磯野 ワカメ 実印 東京都世田谷区あさひ新町あさひが丘○○番地 フグ田 サザエ 実印 記 不動産 所 在 東京都世田谷区あさひ新町あさひが丘 地 番 ○○番 地目 宅地 地 積 ○○○・○○平方メートル 所 在 東京都世田谷区あさひ新町あさひが丘 家屋番号 ○○番 種類 居宅 構 造 木造かわらぶき1階建 床 面 積 １階 ○○・○○平方メートル
上記のような書類を作るのですがここで大きな問題があります。カツオ君とワカメちゃんが未成年であるとういうことです。
未成年の人間が遺産分割協議をする場合、正式な申し立てを裁判所に行い特別代理人の選定を行う必要があります。
（相続によって家や土地をほかの人が取得する場合、未成年者の持つ権利が侵害されている場合が出てきます。こういった場合、未成年であるため法定代理人である親が代理するのですが、今回は法定代理人である親が物件を所有しますので、利益相反行為となります。）
今回のように誰も確実に文句なくフネさんに相続登記をする場合には、別の方法を取ることにします。それが、特別受益証明書を使った相続登記です。
3.3.1特別受益証明書で対応
特別受益証明書とは、簡単に言うと波平さんが生きている時に自分（カツオ君）はすでに相続分をもらっていたことを証明する。ということを書く書類です。
すでにもらっていたので、相続分はもうないということですね。
この書類をカツオ君が署名する場合、親のフネさんが代わりに署名しても問題はありません。
特別受益の証明は、事実を証明するだけなので、利益相反行為に該当しないとされているからです。これを利用して登記の申請を行います。
まぁフネさんが亡くなった時にまたカツオくんのものになるでしょう的な登記をするための便宜的なやり方ではなく、あくまでも、あくまでも特別受益があったということで進めていきます。
では、カツオくんの特別受益証明書を作りましょう。
特別受益証明書 本 籍 東京都世田谷区あさひ新町あさひが丘○○番地 最後の住所 東京都世田谷区あさひ新町あさひが丘○○番地 被 相 続 人 磯野 波平 私は、平成○○年○月○日被相続人の死亡による相続につき、生計の資本として 被相続人から、すでに相続分相当の財産の贈与を受けており、相続する相続分のな いことを証明します。 平成○○年○○月○日 東京都世田谷区あさひ新町あさひが丘○○番地 相続人 磯野 カツオ 東京都世田谷区あさひ新町あさひが丘○○番地 上記代理人 磯野 フネ 実印
上記のような書類を作ってフネさんの印鑑証明書を付けます。
ワカメちゃんも同様の書式で作成しておきましょう。
3.4相続登記の申請
ここまでで必要な書類は全部揃りました。それでは実際に法務局に提出する準備をしていきます。
手順は4つ。- 申請書の作成
- 登録免許税の計算
- 添付書類のチェック
- 法務局へ申請
3.4.1申請書の作成
相続登記の申請書を作成していきます。
まずは法務省から様式をダウンロードしましょう。不動産登記の申請書等の様式
9番の相続（遺産分割）による所有権移転登記申請書でいいでしょう。
（別紙１）登 記 申 請 書 登記の目的 所有権移転 原 因 平成○○年○月○日相続 （注１） 相 続 人 （被相続人 磯野 波平）（注２） 東京都世田谷区あさひ新町あさひが丘○○番地 （住民票コード１２３４５６７８９０１）（注３） （申請人） 磯野 フネ 印 連絡先の電話番号００－００００－００００（注５） 添付情報 登記原因証明情報（注６）住所証明情報（注７） □登記識別情報の通知を希望しません。（注８） 平成○○年○月○○日申請 ○○ 法 務 局 ○○支局（出張所） 課税価格 金1000万円（注９） 登録免許税 金40,000円（注10） 不動産の表示（注11） 不動産番号 １２３４５６７８９０１２３（注12） 所 在 東京都世田谷区あさひ新町あさひが丘 地 番 ○○番 地 目 宅 地 地 積 １２３・４５平方メートル 不動産番号 ０９８７６５４３２１０１２ 所 在 東京都世田谷区あさひ新町あさひが丘 家屋番号 ○○番 種 類 居 宅 構 造 木造かわらぶき1階建 床 面 積 ４３・００平方メートル
上記のような形になります。
不動産の表示のところは、3.2相続不動産の確定の際に土地の登記簿をとっていますので、それに書いてあるとおり移せば大丈夫です。
3.4.2登録免許税の納付
続いて登録免許税の計算方法です。
相続による所有権移転の登記の登録免許税は、不動産の価額の1000分の4です。詳細は国税庁の登録免許税の税額表を御覧ください。
土地と建物の価額は、3.2相続不動産の確定のところで固定資産課税台帳の写しをとっています。今回はわかりやすくするため土地と建物合わせて1000万だったとします。
相続の登録免許税は1000分の4ですので、10,000,000*4/1000＝4 4万です。
登録免許税は100円未満切り捨てですので、自分でされる場合にはチェックしてくださいね。
4万円分の収入印紙を購入して、A4の用紙に貼り、申請書の次のページに置きます。
もし不安であれば、申請書の次のページを白紙の用紙を用意しておくだけでOKです。申請書を提出するときに登録免許税を登記官の方に確認してもらい、言われた金額の収入印紙をその場で購入し貼り付けることも出来ますので大丈夫です。
3.4.3添付書類のチェック
さて、申請書と登録免許税の計算をしましたので、提出する添付書類を確認しましょう。
申請書の綴り方は下記の通り。
- 登記申請書 3.4.1申請書の作成
- 収入印紙を貼り付けた紙 3.4.2登録免許税の納付
- 相続関係説明図 3.1.3相続関係説明図
- 不動産を相続する人の住民票 3.1.2相続人は誰か？
- 特別受益証明書 3.3.1特別受益証明書で対応
- 特別受益証明書に押印した実印の印鑑証明書 3.3.1特別受益証明書で対応
- 固定資産課税台帳の写し 3.2相続不動産の確定
この順番に綴ってホッチキスで止めます。１にフネさんの印鑑を押します。その印鑑で１，２に割印を押しておきましょう。
また４，６などはサイズがA4以下の場合、A4用紙にノリで貼り付ければキレイに申請書を綴ることが出来ますので試してみてください。
申請書とは別に、クリアファイルなどに戸籍を全部入れておきます。
コレで申請書と添付書類はOKです。
3.4.4法務局へ申請
出来上がった申請書と添付書類、戸籍を持って管轄の法務局に申請書を持って行きます。法務局は平日の8：30-17：15までです。窓口で登記の申請をしたい旨伝えるといいでしょう。申請前にもう一度登記官に確認してもらうと安心ですね。
また登録免許税をまだ貼っていない場合も、登記官に確認してもらい言われた収入印紙を購入して貼り付けましょう。
申請が受理されれば一段落です。もし何らかの間違いがある場合には、補正といって修正をする必要があります。これは電話がかかってきますので、できれば補正なしで一発でやってしまいたいですね。
登記が完了すると申請書に押印した印鑑を持ってもう一度法務局にいきます。
登記識別情報と登記完了証を引き渡されます。この登記識別情報というのが昔で言う権利証になりますので、大切に保管されて下さい。
4.終わりに
お疲れ様でした。登記が終わりましたね。長ったらしく書いてありますが、戸籍を全部集めるのに10日ほど、相続人の書類も同時に取れば、2週間もあれば終わってしまいます。
細かいところでわからない部分もあるかと思いますが、法務局で丁寧に教えていただけます。
司法書士さんにお願いするやり方もありますが、ここまで読まれた方であれば、ぜひ自分で相続登記に挑戦してみてはいかがでしょうか？
